二手房买卖：房价评估注意三方面

 读者：最近，我通过二手房中介公司，在省城漪汾街青年宫演艺中心附近选了一套房子，房东要价为7500元/平方米。我想问一下，这个价格在这个地段算不算贵？怎么给二手房估价？

 记者：针对读者提出的问题记者采访发现，需要注意以下三个方面的问题。

 谨防房产中介虚抬报价

 房地产经纪人李先生表示：在省城漪汾街青年宫演艺中心附近，二手的普通商品住房均价大概为7000元/平方米—7500元/平方米。读者所说的价格在合理区间内。

 对于购房者来说，是可以和房产中介或房东砍价的。一位不愿具名的房产经纪人表示，一般情况下，房产中介赚取的是成交总价2%—3%的中介费，但难免会有中介工作人员为谋取私利，对房东承诺一个相对低价，而对购房者开出一个相对高价，然后赚取其中的差价。

 对此，上述人士介绍了一种简单判断普通的二手住房价格的方法：首先，熟悉所购买房屋周边同类地段、同类质量、同类年限房屋的价格，这个价格是心理价格，是购房者心中的标杆价。如果卖房者或房产中介出的售价在此范围内浮动，属于正常报价，那么砍价的幅度大概在1%—2%。

 业内人士李先生说，对于普通商品住房来说，若房东开价50万元，那么最终48万元或49万元就可以成交；而对于上百万的高档住宅来说，砍价幅度还可以再大一些，大约在4%—5%，例如一套200万元的房子，能砍掉5万元左右。

 业内人士提醒：一般砍价到达卖房者的限度后，购房时产生的税费，均由购房者交纳。

 容易被忽略的“房龄”

 可是，即使是同类地段、同等质量的房子，也会有好有坏，购房者怎么知道房东开价是否合理呢？一位经纪人介绍，在考虑好房子的地段、配套、户型等因素后，最重要的是看房子的质量和房龄。如果房子在外观上看不出有什么问题，那么“房龄”一般最易被忽略。

 房龄越长，又迟迟不肯出手的房源，所处地段大多较好，且周边都具有较为成熟的配套设施，这些有利条件使房主对这类房源抱有较大的信心。殊不知，房龄越长，房屋空间就会变得越窄，房屋价值也会随之出现贬值。此外，房龄越长，房屋隐藏的质量问题也会相对较多。

 可是为了卖个更好的价格，房东和房产中介会选择人为缩短房龄。据业内人士介绍，考察房龄，首先要看楼房的外立面，通过外墙使用的材料判断房龄。如果楼房外立面经过粉饰无法判别，那么购房者可以到小区内和居民聊一聊，或者到房管部门查一下房屋的真实年代。其次，如果出售的二手房经过装修，则很难辨别房龄。这就需要购房者进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难改变，所以从厨卫装修材料就可以判断出房屋的真实装修年代。另外由于地板的装修不容易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。

 交税时也有个评估价

 在二手房交易时，需要交纳税费，因此，在太原市房地产交易大厅内，设有专门的窗口办理此项业务。业内人士告诉记者，地税部门采用的是一套房屋估价评税系统，在这套系统中，太原市所有的存量房情况基本都被收录在内。

 系统在评税时，工作人员将房屋基本信息输入评税系统后，就可以调出每幢楼的基准价。然后，系统结合楼层、建筑结构、年限等输入几十项修正因素，产生最终的评估价。这样，购房者就可以知道所购房屋的底价了。但是一般情况下，这个价格定得是比较低的。

 业内人士说，这样可以有效阻止人为因素带来的价格造假行为，能更全面、真实地反映市场情况。如果购房者对房东或房产中介开出的价格有所质疑，可以先通过这个渠道，了解一下房屋底价到底是多少。